Rechengrundlagen

Er nimmt den Bodenrichtwert und passt ihn in drei Schritten an das zu bewertende Grundstück an: an den Wertermittlungsstichtag über den Index des Gutachterausschusses, an die Abweichung in Größe, Tiefe oder Geschossflächenzahl über den Umrechnungskoeffizienten, und an die übrigen Besonderheiten über einen begründeten Zu- oder Abschlag. Die Angaben zur Bodenrichtwertzone, zum Entwicklungszustand und zum beitragsrechtlichen Zustand werden erfasst, weil sie zum Bodenrichtwert passen müssen.

Die Formel

Bodenwert je m² = Bodenrichtwert × Indexfaktor × Umrechnungskoeffizient × (1 + Zu-/Abschlag)
Bodenwert = Bodenwert je m² × Grundstücksfläche

Fundstellen

• §§ 13–19 ImmoWertVBodenwertermittlung, Bodenrichtwerte, Umrechnungskoeffizienten
• § 40 ImmoWertVVergleichswertverfahren beim Bodenwert
• § 196 BauGBErmittlung der Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss

Modellannahmen

• Die Anpassungen wirken multiplikativübliche Modellierung; die Reihenfolge bleibt dadurch ohne Einfluss auf das Ergebnis
• Keine Umrechnungskoeffizienten hinterlegtsie sind objekt- und zonenbezogen dem Grundstücksmarktbericht zu entnehmen
• Modellkonformität ist eigenständig zu prüfen§ 10 ImmoWertV. Bodenrichtwert und Umrechnungskoeffizienten müssen demselben Modell des Gutachterausschusses entstammen. Wird eine Abweichung sowohl über den Koeffizienten als auch über einen Zu-/Abschlag erfasst, wird sie doppelt berücksichtigt.

Durchgerechnetes Beispiel

Bodenrichtwert 300 €/m², Index 1,10, Umrechnungskoeffizient 0,90, kein Zuschlag, 600 m².

Diese Zahlen sind beim Aufruf dieser Seite mit derselben Datei gerechnet worden, die auch im Kurs läuft. Formel, Fundstellen und Modellannahmen stammen ebenfalls unmittelbar aus dem Rechner – sie werden nicht getrennt gepflegt.

Er rechnet die nach § 3 WoFlV ermittelten Grundflächen mit den Anrechnungsquoten des § 4 zusammen. Die Quoten sind keine Schätzung, sie stehen als Zahl in der Verordnung. Eine Balkonquote über 50 % wird nicht still gekappt, sondern als Fehler gemeldet.

Die Formel

Wohnfläche =
  Grundfläche ab 2,00 m lichter Höhe            × 100 %
+ Grundfläche 1,00 m bis unter 2,00 m           ×  50 %
+ Grundfläche unter 1,00 m                      ×   0 %
+ unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder u. Ä. ×  50 %
+ Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen       × gewählte Quote (0–50 %)

Fundstellen

• § 2 WoFlVwas zur Wohnfläche gehört und was nicht
• § 3 WoFlVErmittlung der Grundfläche, Abzüge
• § 4 WoFlVAnrechnung der Grundflächen

Modellannahmen

• Die Eingaben sind bereits nach § 3 WoFlV ermittelte GrundflächenAbzüge für Schornsteine, Vormauerungen, Säulen, Pfeiler ab 0,1 m² Grundfläche und 1,50 m Höhe, Treppen mit über drei Steigungen samt Treppenabsätzen sowie Türnischen sind vorher abzuziehen. Der Rechner kann das nicht prüfen.
• Balkone in der Regel ein Viertel§ 4 Nr. 4 WoFlV: höchstens die Hälfte. Der Ansatz über 25 % hinaus ist zu begründen.
• Beheizbare Wintergärten zählen nicht hiersie sind geschlossene Räume und gehen nach den allgemeinen Höhenregeln in die oberen drei Felder ein
• Kellerräume gehören nicht zur Wohnfläche§ 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV, auch im ausgebauten Zustand – sie sind keine Aufenthaltsräume

Durchgerechnetes Beispiel

100 m² über 2,00 m, 40 m² zwischen 1,00 und 2,00 m, 20 m² darunter, 12 m² Balkon zu 25 %.

Hinweise, die der Rechner zu diesem Beispiel ausgibt

• Die Grundfläche unter 1,00 m (20,00 m²) bleibt nach § 4 Nr. 1 WoFlV vollständig außer Ansatz.

Diese Zahlen sind beim Aufruf dieser Seite mit derselben Datei gerechnet worden, die auch im Kurs läuft. Formel, Fundstellen und Modellannahmen stammen ebenfalls unmittelbar aus dem Rechner – sie werden nicht getrennt gepflegt.

Er schätzt die Brutto-Grundfläche aus einer Regelgeschossfläche, dem Unterkellerungsanteil und der tatsächlich nutzbaren Dachgeschossfläche. Das ist ausdrücklich keine Ermittlung nach DIN 277 – die verlangt die Aufmessung je Grundrissebene. Das Verhältnis von Wohnfläche zu BGF dient als Plausibilitätskontrolle.

Die Formel

BGF (Näherung) =
  Σ (Außenfläche je Vollgeschoss)
+ Außenfläche × Unterkellerungsanteil
+ marktüblich nutzbare Dachgeschossfläche

Fundstellen

• DIN 277-1Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen – maßgeblich für die BGF
• Anlage 4 ImmoWertVNormalherstellungskosten, bezogen auf die BGF

Modellannahmen

• Vereinfachte Näherung, keine NormDie DIN 277 verlangt die Aufmessung je Grundrissebene nach Außenmaßen. Dieser Rechner rechnet mit einer Regelgeschossfläche und Anteilen. Das ist eine interne Schätzannahme.
• Bereich a und b werden erfasst, Bereich c nichtDIN 277 unterscheidet überdeckte und allseitig umschlossene Bereiche (a), überdeckte, aber nicht allseitig umschlossene (b) und nicht überdeckte (c). Balkone und Terrassen (Bereich c) gehören nicht in die BGF.
• Spitzböden und Wartungsflächen bleiben außen vornicht nutzbare Flächen gehören nicht in die marktüblich nutzbare Dachgeschossfläche

Durchgerechnetes Beispiel

10 × 10 m Regelgeschoss, zwei Vollgeschosse, voll unterkellert, 63 m² nutzbares Dachgeschoss.

Hinweise, die der Rechner zu diesem Beispiel ausgibt

• Näherungswert. Für die Wertermittlung ist die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 aus den Bauunterlagen zu ermitteln.

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Er ermittelt die Restnutzungsdauer nach dem Modell der Anlage 2 – ausschließlich für Wohngebäude. Unterhalb einer vom Modernisierungsgrad abhängigen Anwendungsschwelle gilt Gesamtnutzungsdauer minus Alter; ab der Schwelle greift eine quadratische Funktion des relativen Alters. Für Nichtwohngebäude wird keine Formel angewendet, die Restnutzungsdauer ist dort einzugeben und zu begründen.

Die Formel

Wohngebäude:
  x = Alter ÷ GND
  x <  Schwelle:  RND = GND − Alter
  x >= Schwelle:  RND = GND × (a·x² − b·x + c),  höchstens 70 % der GND
Nichtwohngebäude:
  Anlage 2 ist nicht anwendbar. RND ist sachverständig zu würdigen.

Fundstellen

• § 4 Abs. 3 ImmoWertVRestnutzungsdauer, Verlängerung durch Modernisierung
• Anlage 1 ImmoWertVGesamtnutzungsdauern nach Gebäudeart
• Anlage 2 ImmoWertVModell für WOHNGEBÄUDE, Modernisierungselemente und Koeffizienten

Modellannahmen

• Anlage 2 gilt nur für WohngebäudeDie Anlage trägt den Titel Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen. Für Büro, Garage, Halle, Schule, Verbrauchermarkt und landwirtschaftliche Gebäude wird hier keine Modellformel angewendet.
• Teilpunkte je Element sind zulässigWeiter zurückliegende oder unvollständige Maßnahmen können mit weniger als der Höchstpunktzahl angesetzt werden.
• Die Koeffizienten der Anlage 2 sind NICHT unabhängig verifiziertBestätigt ist die Struktur des Modells, nicht die 21 Zahlenzeilen. Sie sind gegen den gedruckten Verordnungstext zu prüfen. Siehe /rechengrundlagen.
• Keine automatische GlättungFrühere Fassungen enthielten eine Begrenzung der Modellparabel an ihrem Scheitel und eine Untergrenze bei GND − Alter. Beides stand nicht in der Verordnung und ist entfernt worden.

Durchgerechnetes Beispiel

Ein-/Zweifamilienhaus, GND 80 Jahre, Baujahr 1980, Stichtag 2026, modernisiert an Dach, Fenstern, Heizung und Bädern – zusammen 10 Punkte.

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Er baut den Sachwert in der Reihenfolge der Verordnung auf: Normalherstellungskosten auf den Stichtag fortschreiben und regionalisieren, mit der Brutto-Grundfläche multiplizieren, um die Alterswertminderung kürzen, Außenanlagen und Bodenwert hinzurechnen, mit dem Sachwertfaktor an den Markt anpassen und erst danach die besonderen objektspezifischen Merkmale ansetzen.

Die Formel

NHK auf Stichtag = NHK 2010 × (Baupreisindex ÷ 100) × Regionalfaktor × Korrekturfaktoren
Herstellungskosten = BGF × NHK auf Stichtag
Gebäudesachwert = Herstellungskosten × (RND ÷ GND)
vorläufiger Sachwert = Gebäudesachwert + Außenanlagen + Bodenwert
Verfahrenswert = vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor ± boG

Fundstellen

• § 35 ImmoWertVErmittlung des vorläufigen Sachwerts
• § 36 ImmoWertVHerstellungskosten, Fortschreibung der Normalherstellungskosten
• § 38 ImmoWertVAlterswertminderung
• § 39 ImmoWertVMarktanpassung über den Sachwertfaktor
• § 21 Abs. 3 ImmoWertVbesondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
• Anlage 4 ImmoWertVNormalherstellungskosten 2010

Modellannahmen

• Lineare Alterswertminderung§ 38 ImmoWertV; der Faktor ist RND ÷ GND
• Der Sachwertfaktor wirkt auf den gesamten vorläufigen Sachwert§ 39 ImmoWertV, also einschließlich Bodenwert
• boG wirken nach der Marktanpassung§ 21 Abs. 3 ImmoWertV
• Die NHK-Auswahl ist ein Auszug, nicht die vollständige Anlage 4Es sind nur die hinterlegten Gebäudetypen rechenbar. Für andere Gebäudearten bietet der Rechner bewusst kein Ergebnis an.
• Außenanlagen wahlweise als Prozentsatz oder als BetragDer Prozentsatz vom Gebäudesachwert ist ein vereinfachender Modellansatz und keine Vorgabe der ImmoWertV. Bei aufwendigen Außenanlagen ist ein Betrag anzusetzen.
• Baupreisindex ist einzugeben, nicht hinterlegtDer Rechner hält keine Indexreihe vor. Berichtsmonat und Datenstand sind anzugeben.

Durchgerechnetes Beispiel

300 m² BGF, NHK 835 €/m² (EFH Standardstufe 3), Index 198,2 für Mai 2026, Regionalfaktor 1,0, Baujahr 1980, 10 Modernisierungspunkte, 5 % Außenanlagen, Bodenwert 180.000 €, Sachwertfaktor 1,1.

Diese Zahlen sind beim Aufruf dieser Seite mit derselben Datei gerechnet worden, die auch im Kurs läuft. Formel, Fundstellen und Modellannahmen stammen ebenfalls unmittelbar aus dem Rechner – sie werden nicht getrennt gepflegt.

Er ermittelt den Ertragswert im allgemeinen Verfahren und rechnet dieselbe Aufgabe zur Kontrolle zusätzlich im vereinfachten Verfahren. Beide müssen übereinstimmen. Die Bewirtschaftungskosten werden einzeln ausgewiesen und richten sich nach Objektart und Stichtagsjahr.

Die Formel

Rohertrag = Fläche × marktüblich erzielbare Miete × 12 + Stellplätze × Miete × 12
Bewirtschaftungskosten = Verwaltung + Instandhaltung + Mietausfallwagnis + nicht umlagefähige BK
Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten
V = (1 − (1 + z)^−n) ÷ z
Ertragswert (§ 28) = (Reinertrag − Bodenwert × z) × V + Bodenwert
Probe (§ 29)       = Reinertrag × V + Bodenwert × (1 + z)^−n

Fundstellen

• § 27 ImmoWertVErmittlung des Ertragswerts
• § 28 ImmoWertVallgemeines Ertragswertverfahren
• § 29 ImmoWertVvereinfachtes Ertragswertverfahren
• § 31 ImmoWertVRohertrag – marktüblich erzielbar, nicht tatsächlich vereinnahmt
• § 32 ImmoWertVBewirtschaftungskosten
• § 34 ImmoWertVBarwertfaktor
• § 193 Abs. 5 BauGBLiegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses
• Anlage 3 ImmoWertVModellansätze für die Bewirtschaftungskosten, Abschnitt III zur Fortschreibung

Modellannahmen

• Die Ansätze der Anlage 3 werden je Stichtagsjahr geführtAnlage 3 Abschnitt III sieht die Fortschreibung auf den Wertermittlungsstichtag vor. Quelle und Stand des verwendeten Satzes werden im Ergebnis mit ausgewiesen.
• Die Werte für 2026 sind nicht gegen Destatis geprüftSie stammen aus der fachlichen Durchsicht vom September 2026 und sind vor der Verwendung zu belegen.
• Bei gewerblicher Nutzung keine WohnungspauschalenAnlage 3 enthält dafür keine Ansätze; Verwaltung und Instandhaltung sind objektbezogen einzugeben.
• Beide Verfahren müssen übereinstimmenAus z · V = 1 − Abzinsungsfaktor folgt, dass § 28 und § 29 denselben Wert ergeben. Die Übereinstimmung ist als Pflichtbedingung in der Rechenprüfung hinterlegt.

Durchgerechnetes Beispiel

Mietwohngebäude, 400 m² Wohnfläche, 10 €/m² Marktmiete, vier Wohneinheiten, Bodenwert 200.000 €, Liegenschaftszinssatz 3,5 %, Restnutzungsdauer 45 Jahre.

Diese Zahlen sind beim Aufruf dieser Seite mit derselben Datei gerechnet worden, die auch im Kurs läuft. Formel, Fundstellen und Modellannahmen stammen ebenfalls unmittelbar aus dem Rechner – sie werden nicht getrennt gepflegt.

Er wertet bereits angepasste Vergleichspreise aus. Welcher Lageparameter maßgeblich ist, schreibt die ImmoWertV nicht vor – die Wahl zwischen Median, arithmetischem und getrimmtem Mittel ist eine methodische Modellannahme und zu begründen. Spannweite, Standardabweichung und Variationskoeffizient zeigen, wie belastbar die Reihe ist.

Die Formel

Lageparameter der angepassten Preise je m² × Fläche ± boG
relative Spannweite = (größter Wert − kleinster Wert) ÷ arithmetisches Mittel
Variationskoeffizient = Standardabweichung ÷ arithmetisches Mittel

Fundstellen

• § 24 ImmoWertVVergleichswertverfahren
• § 25 ImmoWertVAnpassung der Vergleichspreise
• § 26 ImmoWertVVergleichsfaktoren
• § 193 Abs. 5 BauGBKaufpreissammlung des Gutachterausschusses

Modellannahmen

• Der Rechner nimmt bereits angepasste Preise entgegenDie Anpassung nach § 25 – Stichtag, Lage, Zuschnitt, Ausstattung – geschieht davor und ist Sache des Bearbeiters.
• Der Lageparameter ist eine methodische ModellannahmeDie ImmoWertV schreibt weder Median noch Mittelwert vor. Der Median ist robuster gegen Ausreißer, das arithmetische Mittel nutzt alle Werte. Die Wahl ist zu begründen.
• Die Warnschwellen sind interne PraxisgrenzenWeniger als fünf Fälle und eine relative Spannweite über 30 % stammen nicht aus der Verordnung.

Durchgerechnetes Beispiel

Fünf angepasste Vergleichspreise zwischen 4.105 und 4.316 €/m², 78 m² Fläche, Median.

Diese Zahlen sind beim Aufruf dieser Seite mit derselben Datei gerechnet worden, die auch im Kurs läuft. Formel, Fundstellen und Modellannahmen stammen ebenfalls unmittelbar aus dem Rechner – sie werden nicht getrennt gepflegt.

Er bewertet Erbbaurecht und Erbbaugrundstück getrennt nach der finanzmathematischen Methode. Maßgeblich für den nicht entschädigten Anteil ist der Gebäudewert bei ZEITABLAUF, nicht am Stichtag. Beim Erbbaugrundstück wird dieser Anteil abgezinst HINZUGERECHNET. Die Summe beider Werte ergibt als Kontrollrechnung das fiktive Volleigentum, sofern beide Zinssätze übereinstimmen.

Die Formel

angemessener Erbbauzins = Bodenwert × angemessener Erbbauzinssatz
Erbbauzinsdifferenz     = angemessener Erbbauzins − erzielbarer Erbbauzins
kapitalisierte Differenz = Erbbauzinsdifferenz × V
nicht entschädigter Anteil bei Zeitablauf = Gebäudewert bei Zeitablauf × (1 − Entschädigungsquote)
Barwert dieses Anteils  = nicht entschädigter Anteil × A

Wert Erbbaurecht (§ 50)      = Gebäudewert am Stichtag
                             + kapitalisierte Erbbauzinsdifferenz
                             − Barwert des nicht entschädigten Anteils

Wert Erbbaugrundstück (§ 52) = Bodenwert × A
                             + erzielbarer Erbbauzins × V
                             + Barwert des nicht entschädigten Anteils

Fundstellen

• § 48 ImmoWertVErbbaurecht und Erbbaugrundstück
• § 49 ImmoWertVVergleichswert des Erbbaurechts – vorrangig
• § 50 Abs. 2 ImmoWertVfinanzmathematischer Wert des Erbbaurechts; maßgeblich ist der bei ZEITABLAUF nicht entschädigte Wertanteil
• § 51 ImmoWertVVergleichswert des Erbbaugrundstücks
• § 52 Abs. 2 ImmoWertVfinanzmathematischer Wert des Erbbaugrundstücks; der bei Zeitablauf nicht zu entschädigende Wertanteil wird abgezinst HINZUGERECHNET
• § 1 ErbbauRGBegriff des Erbbaurechts

Modellannahmen

• Maßgeblich ist der Gebäudewert bei ZEITABLAUF§ 50 Abs. 2 ImmoWertV. Eine frühere Fassung dieses Rechners hat den nicht entschädigten Anteil aus dem Gebäudewert am Stichtag gebildet. Das war falsch und ist korrigiert.
• Beim Erbbaugrundstück wird hinzugerechnet, nicht abgezogen§ 52 Abs. 2 ImmoWertV: der bei Zeitablauf NICHT zu entschädigende Wertanteil fällt dem Grundstückseigentümer zu und erhöht dessen Wert.
• Kein Gebäudeanteil bei Vertragsablauf, wenn die RND vorher endetReicht die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen nicht über die Restlaufzeit des Erbbaurechts hinaus, ist bei Zeitablauf kein Gebäudewert mehr vorhanden, der entschädigt werden könnte.
• Angemessener Zinssatz und Kapitalisierungszinssatz sind getrenntSie können, müssen aber nicht übereinstimmen. Beide sind aus dem Grundstücksmarktbericht abzuleiten.
• Vertragsbesonderheiten sind nicht einmodelliertWertsicherungsklausel, Heimfall, Zustimmungsvorbehalte und die genaue Entschädigungsregelung wirken auf den Wert, werden hier aber nur erfasst und als Hinweis ausgegeben – nicht gerechnet.
• Die Summe beider Werte ergibt das fiktive VolleigentumDas gilt für den finanzmathematischen Ansatz ohne Marktanpassung und ohne Vertragsbesonderheiten und dient als Kontrollrechnung. Am Markt gilt es nicht zwingend.

Durchgerechnetes Beispiel

Bodenwert 220.000 €, beide Zinssätze 3 %, erzielbarer Erbbauzins 4.400 €, Restlaufzeit 42 Jahre, Restnutzungsdauer 55 Jahre, Gebäudewert 310.000 € am Stichtag und 95.000 € bei Zeitablauf, Entschädigung zu zwei Dritteln.

Hinweise, die der Rechner zu diesem Beispiel ausgibt

• Der Marktanpassungsfaktor steht auf 1,00. Das ausgewiesene Ergebnis ist damit der finanzmathematische Wert und noch kein Verkehrswert.

Diese Zahlen sind beim Aufruf dieser Seite mit derselben Datei gerechnet worden, die auch im Kurs läuft. Formel, Fundstellen und Modellannahmen stammen ebenfalls unmittelbar aus dem Rechner – sie werden nicht getrennt gepflegt.

Er kapitalisiert die jährliche Belastung eines Wohnungsrechts oder Nießbrauchs. Wohnungsrecht und Nießbrauch, befristet und lebenslang sind getrennt. Bei lebenslangen Rechten rechnet er mit einer festen Laufzeit statt mit einem Leibrentenbarwert aus einer Sterbetafel – das ist eine Näherung und im Ergebnis so gekennzeichnet.

Die Formel

Jahreswert des Rechts = Nutzungswert − vom Berechtigten getragene Kosten
Belastung des Eigentümers = Jahreswert + zusätzlich vom Eigentümer getragene Kosten
befristet:   Barwert = Belastung × V(z, Laufzeit)
lebenslang:  Barwert = Belastung × V(z, Laufzeit aus Lebenserwartung)   ← Näherung
vorschüssig: Barwert × (1 + z)

Fundstellen

• § 46 ImmoWertVRechte und Belastungen
• § 47 ImmoWertVWohnungsrechte, Nießbrauch, Leibgedinge
• § 1093 BGBWohnungsrecht – Nutzung, keine Fruchtziehung
• § 1030 BGBNießbrauch – umfassendes Nutzungsrecht einschließlich Fruchtziehung
• § 14 BewGKapitalwert lebenslänglicher Nutzungen – nur für steuerliche Zwecke

Modellannahmen

• Lebenslange Rechte werden NICHT mit einem Leibrentenbarwert gerechnetFachlich richtig wäre ein Barwert aus einer Sterbetafel, der die Sterbewahrscheinlichkeit jedes Jahres berücksichtigt. Dieser Rechner setzt stattdessen eine feste Laufzeit an. Das überschätzt den Barwert tendenziell, weil es die Sterbewahrscheinlichkeit vor Ablauf ignoriert. Solange keine Sterbetafel hinterlegt ist, ist das Ergebnis eine Näherung und als solche gekennzeichnet.
• Zwei Berechtigte werden nicht verbunden gerechnetEin verbundener Leibrentenbarwert (Erlöschen beim zuerst oder zuletzt Versterbenden) setzt ebenfalls eine Sterbetafel voraus. Die Eingaben werden erfasst und im Ergebnis ausgewiesen, damit die Grenze sichtbar ist.
• Wohnungsrecht und Nießbrauch unterscheiden sich im UmfangDas Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt die Eigennutzung. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB umfasst auch die Fruchtziehung, also die Vermietung – der Nutzungswert ist entsprechend anders herzuleiten.
• Die Kostentragung bestimmt die WirkungsrichtungKosten, die der Berechtigte trägt, mindern den Wert des Rechts. Kosten, die der Eigentümer über seine gesetzliche Pflicht hinaus trägt, erhöhen dessen Belastung. Ein einziges Feld „Lasten“ kann das nicht abbilden und ist entfernt worden.
• Der Kapitalisierungszinssatz ist für die Verkehrswertermittlung abzuleitenDie 5,5 % des § 14 BewG gelten für steuerliche Zwecke und sind hier nicht maßgeblich.
• Ein Marktgängigkeitsabschlag stammt nicht aus der ImmoWertVEr ist eine frei zu begründende Markteinschätzung. Wird die eingeschränkte Verkäuflichkeit bereits im Kapitalisierungszinssatz oder über boG erfasst, führt ein zusätzlicher Abschlag zur Doppelberücksichtigung.

Durchgerechnetes Beispiel

Wohnungsrecht, lebenslang, 95 m², 10,50 €/m² ortsübliche Miete, 1.400 € vom Berechtigten getragene Kosten, 14 Jahre angesetzte Laufzeit, 2,5 % Kapitalisierungszinssatz.

Hinweise, die der Rechner zu diesem Beispiel ausgibt

• Lebenslanges Recht: Der Barwert ist hier mit einer festen Laufzeit von 14 Jahren gerechnet, nicht mit einem Leibrentenbarwert aus einer Sterbetafel. Die Sterbewahrscheinlichkeit vor Ablauf bleibt dadurch unberücksichtigt; der Barwert wird tendenziell überschätzt. Für eine belastbare Ermittlung ist ein Leibrentenbarwert zu verwenden.
• Wohnungsrecht nach § 1093 BGB: Es berechtigt zur Eigennutzung, nicht zur Vermietung. Der Ansatz der ortsüblichen Miete bildet den Nutzungsvorteil ab.

Diese Zahlen sind beim Aufruf dieser Seite mit derselben Datei gerechnet worden, die auch im Kurs läuft. Formel, Fundstellen und Modellannahmen stammen ebenfalls unmittelbar aus dem Rechner – sie werden nicht getrennt gepflegt.

Er rechnet die Kennzahlen aus, nach denen ein Kapitalanleger fragt. Das ist kein Verfahren der ImmoWertV und liefert keinen Verkehrswert – der Rechner sagt das an zwei Stellen.

Die Formel

Kaufpreisfaktor        = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Bruttomietrendite      = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis
Reinertrag             = Jahresnettokaltmiete × (1 − Bewirtschaftungskostenquote)
Gesamtinvestition      = Kaufpreis × (1 + Erwerbsnebenkosten)
Nettoanfangsrendite    = Reinertrag ÷ Gesamtinvestition
Kapitaldienst          = Darlehen × (Zins + Tilgung)
Cashflow vor Steuern   = Reinertrag − Kapitaldienst
Eigenkapitalrendite    = (Reinertrag − Zins) ÷ Eigenkapital

Fundstellen

• keineInvestorenkennzahlen ohne normative Grundlage

Modellannahmen

• Bezugsgröße ist die Nettokaltmietenicht die Warmmiete – Inserate sind hier uneinheitlich
• Die Eigenkapitalrendite ist vor Steuern und ohne TilgungsanteilTilgung ist Vermögensbildung, kein Aufwand. Sie mindert den Cashflow, nicht die Rendite.
• Keine Steuerwirkung abgebildetAbschreibung und persönlicher Steuersatz bleiben außen vor
• Keine Wertentwicklung abgebildetdie Kennzahlen sind Momentaufnahmen zum Erwerbszeitpunkt

Durchgerechnetes Beispiel

Kaufpreis 1.000.000 €, Jahresnettokaltmiete 50.000 €, 20 % Bewirtschaftungskosten, 10 % Nebenkosten, 300.000 € Eigenkapital, 4 % Zins, 2 % Anfangstilgung.

Hinweise, die der Rechner zu diesem Beispiel ausgibt

• Der Cashflow vor Steuern ist negativ: der Kapitaldienst übersteigt den Reinertrag.

Diese Zahlen sind beim Aufruf dieser Seite mit derselben Datei gerechnet worden, die auch im Kurs läuft. Formel, Fundstellen und Modellannahmen stammen ebenfalls unmittelbar aus dem Rechner – sie werden nicht getrennt gepflegt.

Welche Zahl gegen welche Quelle gehalten wurde. Aufgeführt ist nur, was tatsächlich abgeglichen ist – nicht, was plausibel aussieht.

• Die 21 Koeffizientenzeilen der Anlage 2Alle 21 Zeilen mit a, b, c und Anwendungsschwelle stimmen mit dem Wortlaut der Anlage 2 überein, geprüft gegen zwei voneinander unabhängige Wiedergaben des Verordnungstextes. Eine maschinelle Abfrage bei gesetze-im-internet.de ist nicht möglich; die Seite lässt sie nicht zu.
  Quelle: Anlage 2 ImmoWertV
• Die Anwendung der 70-Prozent-GrenzeAnlage 2 streckt die Restnutzungsdauer auf höchstens 70 % der Gesamtnutzungsdauer. Gestreckt wird nach oben. Gelesen als bloßes Abschneiden ergäbe die Vorschrift bei 14 der 21 Punktzahlen ein Ergebnis unter der Restnutzungsdauer ohne jede Modernisierung – bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren um bis zu 16 Jahre. Ein vollständig modernisiertes Haus hätte dann eine kürzere Restnutzungsdauer als dasselbe Haus ohne jede Maßnahme. Der Rechner setzt deshalb den Wert ohne Modernisierung als Untergrenze und sagt es am Ergebnis, wo das greift. Genau bei 30 % relativem Alter fallen beide Werte zusammen; der Übergang ist stetig.
  Quelle: Anlage 2 ImmoWertV, Auslegung – siehe die offenen Punkte
• Die Bewirtschaftungskostenansätze 2026Eigenständig nachgerechnet aus den Basiswerten der Anlage 3 Abschnitt III auf dem Preisniveau Oktober 2001, fortgeschrieben mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland: Oktober 2001 = 77,1 auf Oktober 2025 = 123,0 (Basis 2020 = 100), Faktor 1,595331. Ergebnis: 367 € je Wohnung, 439 € je Eigentumswohnung, 48 € je Stellplatz, 14,40 €/m² Wohnfläche, 108 € je Garage. Das Verfahren reproduziert vier der fünf Verordnungswerte des Basisjahres 2021 auf den Euro genau.
  Quelle: Anlage 3 ImmoWertV; Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 402 vom 12.11.2025
• Die NHK-2010-Werte der AuswahllisteAlle zehn auswählbaren Kostenkennwerte stimmen mit Anlage 4 überein. Die Werte zum Gebäudetyp 1.01 gelten für unterkellerte Gebäude; für nicht unterkellerte nennt Anlage 4 höhere Kennwerte. Das steht jetzt am Auswahlfeld.
  Quelle: Anlage 4 ImmoWertV (NHK 2010)
• Der vorbelegte Baupreisindex198,2 auf der Basis 2010 = 100 ist der Stand des 2. Quartals 2026, veröffentlicht am 10.07.2026. Berichtsquartal und Datenstand sind Eingabefelder und werden im Ergebnis ausgewiesen, damit eine Bewertung später nachvollziehbar bleibt.
  Quelle: Statistisches Bundesamt, Preisindizes für den Neubau von Wohngebäuden
• Die beiden ErbbaurechtswerteVon Hand nachgerechnet, Zeile für Zeile, ohne die Hilfsfunktionen des Rechners. Bei gleichem angemessenem Erbbauzinssatz und Kapitalisierungszinssatz ergibt die Summe aus Erbbaurecht und Erbbaugrundstück das fiktive Volleigentum auf den Cent. Das ist Algebra und hängt von keiner Kalibrierung ab. Bei abweichenden Zinssätzen gilt die Identität rechnerisch nicht – auch das ist belegt, damit die Abweichung nicht später für einen Fehler gehalten wird.
  Quelle: §§ 48–52 ImmoWertV
• Die Übereinstimmung von § 28 und § 29Beide Wege zum Ertragswert führen auf denselben Betrag. Dahinter steht die Identität z × V = 1 − A, die für jeden Zinssatz und jede Laufzeit gilt.
  Quelle: §§ 28, 29 ImmoWertV
• Die Anrechnungsquoten der WohnflächenverordnungDie Flächen und ihre Anrechnung entsprechen den §§ 2 bis 4 WoFlV.
  Quelle: §§ 2–4 WoFlV

Diese Punkte sind keine bekannten Fehler. Es sind Stellen, an denen entweder die Auslegung nicht abschließend geklärt ist oder niemand Unabhängiges bestätigt hat, dass der Rechner richtig liegt. Wo sich eine offene Frage auf ein Ergebnis auswirkt, sagt der Rechner es an Ort und Stelle. Erledigte Punkte werden hier entfernt, sobald sie belegt sind.

• Der Abgleich mit dem gedruckten VerordnungstextDie Zahlenwerte der Anlagen 2, 3 und 4 sind gegen den elektronisch veröffentlichten Text abgeglichen, nicht gegen das Bundesgesetzblatt in Papierform. Für die Anlagen 2 und 4 lagen dabei zwei voneinander unabhängige Wiedergaben vor.
• Die Auslegung der 70-Prozent-GrenzeDass die Grenze die Streckung nach oben begrenzt und nicht nach unten durchschlägt, folgt aus dem Wort „gestreckt“ und daraus, dass die Gegenlesart ein unmögliches Ergebnis erzeugt. Ausdrücklich angeordnet ist es nicht. Wo die Untergrenze greift, wird es am Ergebnis gesagt.
• Die Ein-Euro-Abweichung in Anlage 3Die Fortschreibungsregel des Abschnitts III reproduziert vier der fünf Ansätze des Abschnitts I genau. Beim Verwaltungskostenansatz für Eigentumswohnungen ergibt sie 356 €, die Verordnung nennt 357 €. Die Abweichung steckt in der Verordnung. Ob für die Fortschreibung vom Verordnungswert oder vom Basiswert auszugehen ist, ist damit nicht abschließend geklärt.
• Der Gebäudekatalog der Anlage 4Die Auswahlliste ist ein Auszug der häufigsten Gebäudetypen, nicht der vollständige Katalog. Für nicht hinterlegte Gebäudearten ist der Kostenkennwert aus Anlage 4 zu entnehmen und einzugeben. Der Rechner bietet dafür bewusst keine scheinbar vollständige Berechnung an.
• Die Indexreihe des BaupreisindexDer Rechner hält keine Reihe vor, sondern nur einen vorbelegten Stand. Für jeden anderen Stichtag sind Indexwert, Berichtsquartal und Datenstand einzugeben und beim Statistischen Bundesamt zu belegen. Die Eingabemöglichkeit ist keine Bestätigung des eingegebenen Werts.
• Leibrentenbarwerte aus einer SterbetafelLebenslange Wohnungsrechte und Nießbrauchsrechte werden weiterhin mit einer festen Laufzeit genähert statt mit einem Leibrentenbarwert aus einer Sterbetafel. Das überschätzt den Barwert tendenziell. Für zwei Berechtigte fehlt der verbundene Barwert. Das Ergebnis ist im Rechner als Näherung gekennzeichnet und bleibt es, solange keine Sterbetafel hinterlegt ist.
• Eine unabhängige fachliche Abnahme insgesamtSteht aus. Die Rechner sind nicht von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem Mitglied eines Gutachterausschusses abgenommen worden. Solange das so ist, steht es hier.